Γιατί να αγοράσετε ακίνητα στο εξωτερικό: από τη λογική του κεφαλαίου στην αρχιτεκτονική του μέλλοντος

Η διεθνής αγορά ακινήτων εδώ και καιρό έχει σταματήσει να είναι εξωτική ή αποκλειστικά πολυτέλεια. Σήμερα αποτελεί αποτελεσματικό εργαλείο για την αύξηση του κεφαλαίου, την προστασία των περιουσιακών στοιχείων, την απόκτηση εναλλακτικών εσόδων και τη δημιουργία διεθνούς κινητικότητας. Γιατί να αγοράσετε ακίνητα στο εξωτερικό: η αγορά δείχνει σταθερή ανάπτυξη – σύμφωνα με τα στοιχεία της Knight Frank, το 2024 οι επενδύσεις σε κατοικίες και ακίνητα θερινής στέγης εκτός της χώρας καταγωγής ανήλθαν σε 151 δισ. δολάρια, αυξημένες κατά 14% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ο λόγος – η υψηλή τάση αύξησης των τιμών σε ορισμένες χώρες, ευέλικτα φορολογικά μοντέλα και απλοποιημένα σχήματα απόκτησης άδειας διαμονής.

Γεωγραφία των πλεονεκτημάτων: πού και γιατί να αγοράσετε ακίνητα στο εξωτερικό

Οι επενδυτές από τις χώρες της ΚΓΠ και της Ανατολικής Ευρώπης συχνά εξετάζουν ακίνητα στην Τουρκία, στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, στην Ισπανία, στη Γερμανία, στην Κύπρο και στην Ταϊλάνδη. Σε κάθε περίπτωση υπάρχει η δική της οικονομική λογική. Η Τουρκία παρέχει υπηκοότητα μέσω της αγοράς ακινήτου από $400.000. Στο Ντουμπάι δεν υπάρχει φόρος εισοδήματος από την ενοικίαση. Στην Ισπανία, η αγορά ακινήτου αξίας άνω των €500.000 παρέχει τη δυνατότητα απόκτησης Χρυσής Βίζας, ενώ η αύξηση της τιμής στις παράκτιες περιοχές τα τελευταία τρία χρόνια έφτασε το 27,3%.

Η Κύπρος είναι ενδιαφέρουσα λόγω της σταθερής νομικής προστασίας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και του φορολογικού συστήματος χωρίς διπλή φορολόγηση. Στην Ταϊλάνδη, οι ενοικιάσεις σε τουριστικά θέρετρα κυμαίνονται από 5,5% έως 9,1% ετησίως, με το όριο εισόδου να ξεκινά από $80.000 – χαμηλότερα από την Ευρώπη ή τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα.

Μηχανική απόδοσης: πώς λειτουργεί η ξένη επένδυση

Απαντώντας στο ερώτημα γιατί να αγοράσετε ακίνητα στο εξωτερικό, αξίζει να σημειωθεί ότι η δημιουργία εισοδήματος εξαρτάται άμεσα από αρκετούς παράγοντες:

1. Αρχικές επενδύσεις: τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, νομική εγγραφή, ανακαίνιση, εξοπλισμός, φόροι συναλλαγής.
2. Εισόδημα από ενοικίαση: το μέσο μηνιαίο εισόδημα εξαρτάται από τη μορφή ενοικίασης (μακροπρόθεσμη, ημερήσια, εταιρική) και την τοποθεσία.
3. Δυνατότητα αύξησης της αξίας: το 2023 η μέση τιμή διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 12,5% στη Λισαβόνα, κατά 9,2% στην Αθήνα, κατά 14,1% στο Ντουμπάι.
4. Έξοδα συντήρησης: φόροι, κοινόχρηστα, υπηρεσίες διαχειριστικής εταιρείας, αποσβέσεις και ασφάλιση.

Η μέση απόδοση ενοικίασης είναι:

1. Ντουμπάι – 7,4% ετησίως.
2. Μποντρούμ (Τουρκία) – 6,2%.
3. Λεμεσός (Κύπρος) – 5,5%.
4. Βαρκελώνη – 4,1%.

Νομιμοποίηση μέσω τετραγωνικών μέτρων: υπηκοότητα, άδεια διαμονής, φορολογική κατοικία

Η αγορά ξένων ακινήτων χρησιμεύει όλο και περισσότερο ως εργαλείο μεταναστευτικής στρατηγικής. Τα προγράμματα “υπηκοότητα μέσω επενδύσεων” ισχύουν, για παράδειγμα, στην Τουρκία (από $400.000), στην Αντίγκουα και Μπαρμπούντα ($200.000), στο Άγιος Κίτς και Νέβις (από $250.000). Τα προγράμματα “χρυσών βίζ” είναι διαθέσιμα στην Πορτογαλία, την Ισπανία, την Ελλάδα, τη Λετονία και τη Μάλτα.

Εκτός από την άδεια διαμονής, ο επενδυτής έχει πρόσβαση στο διεθνές σύστημα εκπαίδευσης, υγείας, τραπεζών, καθώς και τη δυνατότητα να επιχειρεί νόμιμα στην ΕΕ ή στη Μέση Ανατολή. Στην Ελλάδα, για παράδειγμα, η άδεια διαμονής χορηγείται με την αγορά ακινήτου από €250.000, με χρόνο εξέτασης έως 60 ημέρες, ενώ η φορολογική κατοικία παρέχεται με παραμονή στη χώρα για 183 ημέρες το χρόνο.

Παραδείγματα στρατηγικών, γιατί να αγοράσετε ακίνητα στο εξωτερικό σε επενδυτές με διαφορετικούς στόχους:

1. Εισόδημα από ενοικίαση. Μόσχα → Ντουμπάι: η αγορά ενός στούντιο στο Jumeirah Village Circle αξίας $155.000 φέρνει $13.000 ετησίως με 85% φόρτωση.
2. Δεύτερο διαβατήριο. Επιχειρηματίες → Τουρκία: η αγορά δύο διαμερισμάτων αξίας $450.000 = διαβατήριο Τουρκία